住房和城鄉(xiāng)建設(shè)糾紛關(guān)乎民生經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，廈門思明法院聚焦住建領(lǐng)域糾紛治理，探索建立“三保三先三延”工作機(jī)制，推動(dòng)住建糾紛源頭減量、高效化解，為轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造良好法治環(huán)境和營(yíng)商環(huán)境。今年來新收房屋買賣合同、建設(shè)工程施工合同、物業(yè)服務(wù)合同等住建糾紛3588件，調(diào)撤案件1525件，調(diào)撤率超50%。新收案件數(shù)占比較大的房屋買賣、租賃、裝飾裝修合同糾紛分別同比下降21.39%、9.36%、4.85%，糾紛化解成效明顯。

三項(xiàng)保障，搭建源頭解紛“前哨站”

一是建立糾紛預(yù)防“聯(lián)動(dòng)哨”。建立住建糾紛聯(lián)動(dòng)預(yù)防化解工作機(jī)制，與市住房局、建設(shè)局、轄區(qū)城管局等6家行政單位，房地產(chǎn)中介、建筑等3家行業(yè)協(xié)會(huì)共建，聘任36名人大代表、住建領(lǐng)域工程師等擔(dān)任特邀調(diào)解員，確立委派調(diào)解、定期研討、培訓(xùn)等協(xié)作事項(xiàng)，為糾紛預(yù)防化解提供機(jī)制保障。

與廈門市住房局召開住房糾紛治理座談會(huì)。思明法院供圖

二是建好就地解紛“近鄰哨”。在轄區(qū)街道社區(qū)設(shè)立“近鄰法官工作室”和調(diào)解點(diǎn)，開展調(diào)解和法律咨詢服務(wù)，2022年來家門口化解相鄰關(guān)系等糾紛317件。指導(dǎo)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、民宿協(xié)會(huì)建立內(nèi)設(shè)調(diào)解機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)自行化解房屋中介合同等糾紛150件。

三是建成訴調(diào)對(duì)接“銜接哨”。構(gòu)建訴前調(diào)解與訴中審判閉環(huán)銜接機(jī)制，2個(gè)工作日內(nèi)將調(diào)解不成的案件流轉(zhuǎn)至審判庭，加快流轉(zhuǎn)速度。將送達(dá)程序、追加當(dāng)事人等程序性事項(xiàng)前置至訴前，調(diào)解階段同步固定無爭(zhēng)議事實(shí)、固定送達(dá)地址，加速案件審理。今年來審結(jié)案件2558件，結(jié)案率同比提升5個(gè)百分點(diǎn)。

三步先行，打造訴訟分流“加速器”

一是專業(yè)指導(dǎo)先行。針對(duì)物業(yè)糾紛基數(shù)大、調(diào)解意見難統(tǒng)一特點(diǎn)，搭建“法官+調(diào)解組織”專門團(tuán)隊(duì)，找準(zhǔn)解紛突破口。率先引導(dǎo)業(yè)主填寫《物業(yè)服務(wù)合同審判要素表》，快速鎖定糾紛爭(zhēng)議焦點(diǎn)。協(xié)同住房管理部門，將涉訴履行情況作為星級(jí)物業(yè)小區(qū)評(píng)級(jí)依據(jù)，激勵(lì)物業(yè)公司自動(dòng)協(xié)調(diào)化解糾紛。今年來調(diào)撤物業(yè)服務(wù)糾紛1131件，調(diào)撤率達(dá)74.11%。

二是訴前鑒定先行。針對(duì)建設(shè)工程合同糾紛對(duì)工程質(zhì)量、價(jià)款爭(zhēng)議多特點(diǎn)，施行建工糾紛訴前司法鑒定模式，將鑒定程序前移至訴前階段，2022年來納入訴前鑒定案件占新收建工案件的78.5%，以鑒促調(diào)推動(dòng)化解48件，建工案件平均審理周期較實(shí)施前縮短21天。

業(yè)主向法院贈(zèng)送錦旗。思明法院供圖

三是示范訴訟先行。針對(duì)房屋買賣、租賃糾紛群體性糾紛多發(fā)特點(diǎn)，建立示范訴訟機(jī)制。訴前階段加強(qiáng)關(guān)口識(shí)別，梳理涉案人數(shù)、案件影響等重點(diǎn)信息，并視情況啟動(dòng)四類案件監(jiān)管程序。訴中選定代表性案件先行審理，全面固定基本事實(shí)，形成示范判例，推動(dòng)關(guān)聯(lián)案件批量審理。2022年至今妥善處理市重點(diǎn)“商辦類”房地產(chǎn)項(xiàng)目糾紛511件，訴后無一案件提起上訴，無一案件引發(fā)群體事件、重大輿情等負(fù)面影響，無一案件進(jìn)入執(zhí)行程序，生效案件自動(dòng)履行達(dá)100%。

三重延伸，筑牢衍生案件“防火墻”

一是深化重點(diǎn)領(lǐng)域源頭預(yù)警。著眼房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易等重點(diǎn)領(lǐng)域，召開發(fā)布會(huì)，發(fā)布《房地產(chǎn)審判白皮書》，剖析房地產(chǎn)糾紛典型問題、成因并提出糾紛防范建議。發(fā)布《二手房交易法律風(fēng)險(xiǎn)提示書》，提示房地產(chǎn)交易法律風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化司法大數(shù)據(jù)分析，向上報(bào)送房企金融風(fēng)險(xiǎn)等情況反映專報(bào)2份，深入研判房產(chǎn)交易、租賃風(fēng)險(xiǎn)，助力源頭防范風(fēng)險(xiǎn)。

二是強(qiáng)化重點(diǎn)行業(yè)指導(dǎo)防范。挖掘房產(chǎn)中介、物業(yè)等行業(yè)協(xié)會(huì)自治作用，向市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)自治組織發(fā)送司法建議3份，召開行業(yè)協(xié)會(huì)座談會(huì)5次，旁聽庭審2次，有效規(guī)范房產(chǎn)中介、物業(yè)行業(yè)規(guī)范治理。2023年中介服務(wù)合同糾紛同比減少8.51%。

組織物業(yè)協(xié)會(huì)代表旁聽庭審。思明法院供圖

三是強(qiáng)化重點(diǎn)案件示范引領(lǐng)。聚焦重點(diǎn)案件的警示引導(dǎo)作用，對(duì)于借用他人銀行賬戶從事炒房活動(dòng)失信被執(zhí)行人，向公安機(jī)關(guān)依法移送犯罪線索3件，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)凈化。運(yùn)用貼近民生“小案”講述法治“大道理”，今年來14篇次住建糾紛典型案例被最高人民法院司法案例研究院、以及媒體報(bào)道，一位法官走進(jìn)央視《今日說法》欄目解讀小區(qū)加裝電梯社會(huì)熱點(diǎn)法律問題，有效涵養(yǎng)法治思維。（馬嘉慧 曹天意 楊聰惠）

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